第三期 || 业主应及时缴纳物业费
发布时间：2022-04-28 / 岩羊原创
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物业管理，是指业主通过召开业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、养护、维修，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。
通常而言，由小区的业主委员会代表业主们与物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务企业在物业服务区域内，为业主们提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，而业主们向物业服务企业支付物业费。但现实生活中频繁出现业主因种种原因迟迟不交物业费，导致产生大量的纠纷诉至法院。
小案例：业主以房屋质量瑕疵为由拒交物业费 法院判决限期补缴
小吴2016年购房，当年雨季他发现阳台窗户渗水。找物业维修，物业公司表示阳台漏雨不在物业管理范围内，是房屋质量有问题，应该找开发商维修，也可以自己维修。但小吴不认可这样的说法，从2017年开始，他不再缴纳物业费。于是乎，物业公司把小吴告上了法院。请求法院判决小吴缴纳长期拖欠的物业费。
庭审中小吴辩称，对拖欠的物业费没有异议，但拖欠物业费的原因是房屋质量存在瑕疵。因为阳台窗户长年渗水，导致墙壁受潮严重，曾多次向物业公司报修但物业公司都不予维修。所以不同意物业公司的诉讼请求。
法院审理后认为，物业公司为小区提供物业服务，小吴是该小区居民，接受了物业公司提供的物业服务，双方存在物业服务合同关系。小吴作为接受物业服务的业主，应及时缴纳物业服务费。最后法院判决小吴限期给物业公司支付物业服务费。
房屋质量问题并非是物业公司的责任范围
倪家鑫律师表示：房屋质量问题应由开发商对房屋质量瑕疵承担责任，属于开发商与业主之间的房屋买卖合同法律关系。物业公司作为物业服务单位，只是有义务协助业主解决问题，并没有对房屋有法定的维修义务。物业公司承担的是小区的日常维护责任，而在房子保修期过后，把业主房屋的瑕疵修复责任归于物业公司并无法律依据。所以小吴如果因房屋质量瑕疵遭受损失，可以以实际责任人为被告进行另案诉讼，而不能以此理由拒绝缴纳物业服务费。
业主不及时缴纳物业费还可能会产生滞纳金，那如果物业公司提供的服务存在瑕疵，那么业主拖欠物业费是否还会产生滞纳金呢？
小案例：物业服务存在瑕疵 法院驳回物业公司滞纳金请求
小强因拖欠物业费被小区的物业公司告上了法庭。物业公司称，按照合同约定，物业费每按季支付一次，每逾期一次按照欠费金额的千分之一向物业支付滞纳金。但2020年2月至2021年5月的物业费，小强一直未支付；他们经多次催要无果后将小强告上法院，希望法院判决小强支付物业费和滞纳金3000多元。
小强辩称，物业公司没有提供事实上的物业服务，小区的房屋外观、电梯检修养护、绿化管理及垃圾处理等问题一直没有得到解决，并向法院提交了照片。照片也显示小区内存在车辆未有序停放、私拉电线为电动车充电的情况。
法院认为，物业公司为小强所在小区提供物业服务，小强应向物业公司支付2020年2月至2021年5月的物业费。根据小强提交的照片及答辩意见，物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，小强不属于恶意拖欠物业费，故物业公司要求小强承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。最终，法院判决小强支付物业公司物业服务费1956元，驳回物业公司其他的诉讼请求。
倪家鑫律师表示：物业公司应按照物业服务合同的约定，履行自己的义务，对小区进行日常维护，有义务维护业主的人身和财产安全。如果物业公司提供的服务不到位，业主有权要求减少物业费，但不能以此为由拒交物业费。业主可以先行缴纳物业费，再通过仲裁或诉讼要求物业公司减少物业费，维护自己的合法权益。
此外，业主在收楼之前的物业费，以及业主长期不居住的房屋，需要交物业费吗？
需要。开发商与物业公司订立的前期物业服务合同，在与买方签订房屋买卖合同时，会一并将权利义务转移给新业主；尽管新业主没有享受到前期的物业服务，或者买房后业主空置房屋而无法享受物业服务，只要物业公司按合同约定提供了物业服务，业主就不能以未接受服务为理由不交物业服务费。
结尾：业主如果一直拖欠物业费，有可能会被物业公司告上法院；假如业主拒不执行法院的判决，还会被法院列入失信被执行人名单。一旦业主因失信行为纳入失信被执行人名单，那么业主在日常消费都会上述规定的限制，个人信誉也会受到相应的影响。
— 法条链接 —
《民法典》第九百三十八条规定：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
《民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《民法典》第九百四十二条第1款规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《民法典》第九百九十四条规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第三条规定：被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：
（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；
（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；
（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；
（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；
（五）购买非经营必需车辆；
（六）旅游、度假；
（七）子女就读高收费私立学校；
（八）支付高额保费购买保险理财产品；
（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。
本期专家：
